Hypotéka bez nemovitosti – zpětná, jak funguje reverzní hypotéka

Hypotéka bez nemovitosti sice není běžná, pro ty, kdo chtějí být o krok napřed, však představuje zajímavou variantu s několika možnými cestami. Předschválený úvěr, předhypotéka nebo ručení jiným majetkem otevírají možnosti, o kterých řada zájemců ani netuší.

Většina lidí si pod hypotékou představí klasický bankovní úvěr spojený s koupí domu, bytu nebo jiné konkrétní nemovitosti. Jenže život nepíše jen učebnicové scénáře – někdy chybí nemovitost, jindy vlastní prostředky nebo příjmy doložitelné podle šablony. Přesto může být financování potřeba už nyní.

V takových případech přichází na řadu předschválené hypotéky, předhypoteční úvěry nebo nebankovní produkty, které se přizpůsobují specifickým situacím. Hypotéka bez nemovitosti sice není běžná, může být však řešením pro ty, kdo chtějí být připraveni dřív, než najdou to pravé místo pro život.

Refinancování hypotéky mimo fixaci umožňuje navýšení, úpravu nebo splacení úvěru před koncem fixace. Tento postup přizpůsobuje podmínky úvěru aktuální finanční situaci bez nutnosti nové hypotéky nebo prodeje nemovitosti. Často vede ke snížení měsíčních splátek, získání dodatečných prostředků nebo optimalizaci nákladů na úvěr, což usnadňuje lepší finanční plánování a pružnou reakci na změny životních okolností.

Hypotéka vs. hypotéka bez nemovitosti – jaký je mezi nimi rozdíl?

Slovo „hypotéka“ si většina lidí automaticky spojuje s koupí konkrétní nemovitosti. Typicky se jedná o byt, dům, pozemek nebo garáž. Jenže co když někdo potřebuje financování dřív, než má vybranou nemovitost? Nebo plánuje koupi a zatím nemá co bance nabídnout jako zástavu?

V takových případech přichází na řadu tzv. hypotéka bez nemovitosti – poměrně specifický typ financování, který není běžně dostupný, v určitých případech však dává smysl.

Klasická hypotéka je úvěr, který se váže na koupi konkrétní nemovitosti – ať už jde o byt, dům, pozemek nebo jiný objekt. Podmínkou jejího získání je ručení právě touto kupovanou nemovitostí, případně jiným majetkem. Banka má tak hned od začátku jistotu v podobě zástavního práva. Hypotéka je navíc vázána na přesně určený účel – např. na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci.

Hypotéka bez nemovitosti naopak označuje situaci, kdy žadatel zatím nemá konkrétní nemovitost, kterou by mohl bance nabídnout jako zajištění. Nejde přitom o běžný bankovní produkt, nýbrž o souhrn možností, jak financování získat i bez zástavy – např. prostřednictvím předhypotečního úvěru, předschválené hypotéky nebo za pomoci ručení jinou nemovitostí.

Předschválená hypotéka – rezerva pro rychlé jednání

Pokud člověk zatím nemá co dát do zástavy, klasická hypotéka není možná. V takové situaci přichází na scénu předhypoteční úvěr. Ten slouží jako dočasné řešení, umožňuje totiž čerpat prostředky bez zástavy, ovšem jen po omezenou dobu. Poté musí následovat převod na standardní hypotéku, která už bude krýt konkrétní nemovitost.

Předhypoteční úvěr může být vhodný například tehdy, když se kupuje nemovitost od obce či státu, který nechce umožnit zástavu ještě před převodem vlastnictví. Podobně může pomoct v případech, kdy se rekonstruuje, staví nebo čeká na zápis novostavby do katastru.

Předschválená hypotéka slouží jako předběžné schválení úvěru bez nutnosti okamžité koupě. Banka prověří bonitu žadatele, spočítá jeho maximální dostupný úvěrový rámec a vystaví mu potvrzení. Jakmile si žadatel najde vhodnou nemovitost, může začít čerpat.

Jaké výhody předhypoteční úvěr přináší? Především možnost rychle reagovat na zajímavé nabídky a vyjednat výhodnější podmínky. Naopak nevýhodou může být fakt, že předschválení má omezenou platnost a neznamená nutně stoprocentní jistotu konečného schválení.

Reverzní a zpětná hypotéka – o co se jedná?

U běžné hypotéky dlužník splácí bance každý měsíc určitou částku, zatímco nemovitost slouží jako zástava. Po splacení je nemovitost jeho, bez dluhu. Reverzní a zpětná hypotéka fungují úplně opačně – místo toho, aby člověk peníze splácel, je získává. A právě tím jsou výjimečné.

Reverzní hypotéka je finanční produkt určený především pro starší lidi, kteří vlastní nemovitost, jenže nemají dostatečný příjem na běžný život. Místo toho, aby si vzali klasický úvěr, mohou čerpat peníze z hodnoty jejich nemovitosti, aniž by ji museli prodat nebo okamžitě opustit.

Majitel nemovitosti uzavře smlouvu s poskytovatelem (často specializovanou firmou, někdy i bankou) a obdrží peníze – buď jednorázově, nebo formou pravidelných měsíčních splátek. Nemovitost zůstává v jeho vlastnictví až do smrti nebo do chvíle, kdy se rozhodne přestěhovat. Po jeho smrti pak poskytovatel hypotéky nemovitost prodá a peníze použije na splacení úvěru.

Zpětná hypotéka je podobná, v praxi však bývá o něco flexibilnější i pro mladší žadatele. Základní princip je stejný, rozdíl je v tom, že u zpětné hypotéky se častěji počítá s aktivním splácením úvěru. V praxi to funguje tak, že někdo, kdo vlastní dům či byt, požádá banku o úvěr a použije svou nemovitost jako zástavu – bez toho, aby ji prodal. Peníze pak může použít na cokoliv.

Hypotéka bez akontace, bez základu – lze ji získat?

Hypotéka bez akontace a hypotéka bez základu mohou na první pohled znít podobně, v praxi ovšem představují trochu odlišné situace. Oba se však dotýkají zásadní otázky: Kolik vlastních peněz musí žadatel mít, aby mohl hypotéku vůbec získat?

Akontace je jinými slovy vlastní počáteční vklad, tedy částka, kterou kupující zaplatí ze svého, ještě před tím, než mu banka půjčí zbytek. V kontextu hypotéky jde o rozdíl mezi kupní cenou nemovitosti a výší poskytnutého úvěru.

Například:

• Cena bytu: 5 000 000 Kč
• Banka poskytne 80 % = 4 000 000 Kč
• Akontace = 1 000 000 Kč (tedy 20 % vlastních prostředků)

Hypotéka bez akontace tedy znamená, že klient nepotřebuje vlastní hotovost – buď má hypotéku na 100 % hodnoty nemovitosti, nebo ručí jinou nemovitostí, která akontaci „nahrazuje“.

V praxi dnes většina bank požaduje minimálně 10–20 % vlastních prostředků. Hypotéky bez akontace jsou spíše výjimkou a vyžadují silné ručení nebo jinou formu zajištění. Obvykle se řeší formou ručení další nemovitostí (hypotéka s vícenásobným zajištěním).

Dříve bylo možné získat 100% hypotéku poměrně běžně. Dnes to z důvodu regulace ČNB už standardně nejde. ČNB totiž stanovila tzv. LTV limit, což je poměr výše úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti. Většinou banky půjčují maximálně 80 % LTV, výjimečně 90 % LTV pro mladší žadatele do 36 let.

Co to pro žadatele o hypotéku znamená? Jednoduše řečeno, klienti musí uhradit minimálně 10 % (nebo 20 %) kupní ceny nemovitosti z vlastních zdrojů.

Jak získat hypotéku bez základu? Jelikož přímá 100% hypotéka už není běžná, lidé se uchylují k různým alternativním řešením:

• ručení další nemovitostí
• dofinancování dalším úvěrem
• půjčka od příbuzných/přátel

Kdo vlastní další nemovitost, může ji dát do zástavy a tím dosáhnout na vyšší úvěr. Chybějící část peněz lze dofinancovat také jiným typem úvěru, např. stavebním spořením nebo spotřebitelským úvěrem. Peníze na základ si lze půjčit také od rodiny nebo přátel – půjčka od rodiny má navíc tu výhodu, že se neprojeví v registru a nezhorší bonitu žadatele.

Jaký je rozdíl mezi hypotékou bez akontace a hypotékou bez základu?

• akontace je bankovní termín pro klientův vklad do koupě nemovitosti
• základ je spíše hovorové označení pro vlastní úspory, které jsou pro banku akontací

Podmínky pro hypotéku bez akontace nebo bez zajištění jsou výrazně přísnější. Banka může požadovat další ručitele, zajištění jinou nemovitostí, nebo vyšší příjem. U nebankovních poskytovatelů je dostupnost větší, často však za cenu vysokého úroku a rizika.

Nebankovní hypotéka na koupi nemovitosti – vyplatí se?

Zatímco klasická hypotéka je doménou bank, nebankovní hypotéka je úvěr poskytovaný subjektem mimo bankovní sektor. Jde o variantu, která umožňuje koupit nemovitost i těm, kteří by v bance neuspěli, např. kvůli nízké bonitě, záznamu v registru nebo chybějícímu příjmu.

Banky mají ze zákona povinnost prověřovat klienty v registrech dlužníků. Pokud má tedy žadatel negativní záznam, banka mu hypotéku s největší pravděpodobností neschválí. Nebankovní společnosti mohou být v tomto ohledu benevolentnější a záznamy v registrech tolerovat, nebo do nich dokonce nenahlížet vůbec.

Bankovní poskytovatelé striktně prověřují bonitu klienta, tedy jeho schopnost splácet úvěr. Vyžadují doložení stabilního a dostatečného příjmu (např. potvrzení od zaměstnavatele, daňová přiznání u OSVČ, výpisy z účtu). Nebankovním společnostem někdy stačí pouze výpis z účtu, nebo se dokonce spokojí s prohlášením o příjmu. Některé společnosti tvrdí, že příjem není potřeba dokládat vůbec.

Na druhou stranu je potřeba zdůraznit, že se jedná o specifický a velmi rizikový finanční produkt. Proč se nevyplatí sjednat si nebankovní hypotéku na koupi nemovitosti a proč by měla být až tou poslední možností?

• výrazně vyšší úrokové sazby
• vysoké poplatky
• nižší LTV
• riziko ztráty nemovitosti
• netransparentnost a skryté podmínky
• nižší ochrana spotřebitele
• kratší doba splatnosti
• potíže s refinancováním

Sjednat si bankovní hypotéku je ve většině případů výhodnější a bezpečnější než jít cestou nebankovní hypotéky. Přestože nebankovní hypotéka může působit lákavě (často slibuje méně papírování, neřeší registry ani příjmy), realita je jiná – cenou za dostupnost bývá vyšší riziko a horší podmínky.

Bankovní hypotéka je bezpečnější, stabilnější a lépe kontrolovaná, stejně tak i výhodnější z pohledu úroků. Nabízí pevné zázemí pro dlouhodobé splácení, přehledné smlouvy a možnost změn. Pokud tedy existuje šance hypotéku od banky získat, vždy by měla být první volbou.

Podmínky pro hypotéku – na co se připravit?

Podmínky pro hypotéku se netýkají jen schválení v bance. Hypotéka je závazek na mnoho let a je důležité se na ni připravit důkladně. Co vše banka sleduje, co je třeba doložit a na co je dobré myslet i po podpisu smlouvy?

Než se vůbec podá žádost, je nutné vědět, kolik vlastních prostředků bude potřeba. Většina bank dnes poskytuje hypotéky do 80 % hodnoty nemovitosti, výjimečně až 90 %. Zbytek musí žadatel pokrýt z úspor nebo jiným zajištěním.

Existují sice varianty jako hypotéka bez akontace nebo hypotéka bez hotovosti, ty ovšem vyžadují dodatečné ručení nebo vstup do nebankovního sektoru, což je mnohem rizikovější.

Banky zkoumají tzv. bonitu, tedy jestli je člověk schopen hypotéku dlouhodobě splácet. Posuzuje se:

• čistý měsíční příjem (ze zaměstnání, podnikání, důchodu)
• výše výdajů (nájem, leasing, úvěry, výživné, životní náklady)
• pracovní smlouva (doba neurčitá má největší váhu)
• stabilita a historie příjmů (ideálně 6–12 měsíců zpětně)

Pro živnostníky platí jiný režim – banky požadují daňové přiznání minimálně za 1–2 roky. Alternativou může být hypotéka bez dokládání příjmů, většinou se s ní však lze setkat pouze u nebankovních společností a navíc s vysokým úrokem.

Banky nahlížejí do registrů (BRKI, NRKI, Solus) a sledují, zda má žadatel negativní záznam, zda v poslední době žádal o více půjček a zda vše řádně splácí. Pokud má žadatel záznam nebo není spolehlivým dlužníkem, může mu banka žádost zamítnout.

Předhypoteční úvěr

Hypotéku nelze sjednat bez konkrétní nemovitosti. Odhadce vždy musí nejprve určit tržní cenu, podle které se pak určuje výše úvěru. Nemovitost musí být právně čistá (bez věcných břemen a exekucí), zkolaudovaná a zapsaná v katastru nemovitostí. U novostaveb je potřeba kolaudační rozhodnutí nebo alespoň územní rozhodnutí (u hypotéky na pozemek a výstavbu).

V případě, že nemovitost ještě není k dispozici, lze využít tzv. předhypoteční úvěr – krátkodobý úvěr bez zástavy, který se později překlopí do standardní hypotéky.

Při výběru hypotéky je potřeba zvolit správný typ. Vybrat si lze např. hypotéku na byt nebo na dům, hypotéku na garáž či hypotéku na pozemek. Důležité je také dávat pozor při výběru:

• délky fixace (např. 3, 5, 10 let) – po tuto dobu se nemění úroková sazba
• délky splatnosti (až 30 let) – čím delší, tím nižší měsíční splátky a vyšší celkový přeplatek
• způsobu splácení – nejčastější je anuitní splácení (stejné splátky každý měsíc)

S hypotékou se pojí také další povinnosti. Řeč je především o včasném sjednání pojištění, a to především pojištění nemovitosti, které je jednou z předních podmínek pro poskytnutí hypotéky. Žadatelé o hypotéku si rovněž musí zajistit odhad nemovitosti.

Zástavní právo k nemovitosti

Každá hypotéka musí být zajištěna zástavním právem k nemovitosti. Co to znamená?

• banka má právo nemovitost prodat, pokud nebude hypotéka řádně splácena
• zástava se zapisuje do katastru nemovitostí
• s nemovitostí nelze volně nakládat bez souhlasu banky

Existuje i možnost ručení nemovitostí – tedy že žadatel neručí kupovanou nemovitostí, nýbrž jinou, např. nemovitostí rodičů nebo příbuzných.

Hypotéka nekončí podpisem smlouvy. Vždy je důležité myslet na finanční rezervu v minimální výši alespoň 3 až 6 měsíčních splátek, díky níž lze řešit výkyvy v příjmu včas a bez zbytečného stresu. Při změně úrokových sazeb se vyplatí pohlídat si možnost refinancování hypotéky.