Exekučně zabavené domy na prodej – co s sebou přináší a jak situaci řešit

Počet dluhů na osobu je ve statistikách vysoký. Průměrné hodnoty dosahují až přes 6 exekucí na jednoho dlužníka. Finanční tíseň, která dospěje až do exekučních řízení, je vždy nepříjemnou životní zkušeností. Exekuce nemovitosti je bezpochyby tou nejnáročnější. Jak exekuce nemovitosti probíhá? Jak jí čelit a snažit se ji vyřešit?

Koupě domu v exekuci může být zajímavou příležitostí pro investory, protože tak lze nemovitost získat za nižší cenu. Na druhé straně je však třeba myslet i na majitele domu, který se kvůli dlouhodobým finančním problémům dostal do exekuce. Pokud o nemovitost přijde, může zároveň ztratit i své bydlení. V takové situaci je vhodné zjistit, zda existuje možnost prodeje domu s následným nájmem, díky němuž může v nemovitosti dál bydlet.

Jak probíhá exekuce nemovitosti

K exekuci nemovitosti může dojít ve chvíli, kdy člověk dlouhodobě nezvládá splácet své dluhy. Pokud je proti němu zahájeno exekuční řízení, může se týkat i jeho domu nebo bytu. Nemovitost pak bývá prodána v dražbě, aby se z výtěžku uhradily dlužné částky.

Průběh exekuce nemovitosti je odstartován vymáháním ze strany věřitele. Ten má vůči dlužné osobě splatnou pohledávku a chce ji od ní uhradit. Věřitel musí mít dokument, který se označuje exekuční titul. Ten slouží věřiteli pro podání žádosti k soudu. Jedná se o požadavek prověření věci přes exekutora.

Soud exekučním titulem přizná věřiteli řízení a právo na zaplacení dlužné částky. Soudní exekutor je na základě dokumentu pověřen vedením exekuce vůči dlužníkovi a může začít exekučně vyhledávat majetek a příjmy, které budou sloužit k uspokojení dané dlužné pohledávky.

Dražba nemovitosti však nemusí být konečným možným řešením a nemusí znamenat ztrátu střechy nad hlavou. Dlužník může zvážit prodej domu formou nájmu, díky němuž si zajistí další bydlení v prodané nemovitosti.

Exekuce, prodej nemovitosti, proč to zajde tak daleko

Netřeba připomínat, že exekučnímu řízení je lepší se vyhnout. Ovšem řada lidí ani netuší, že je exekuce vůči nim vedena. Dluhy a pohledávky je potřeba hradit včas a poctivě. Být solventní je důležitým faktorem, jak se prodeji domu z důvodu exekuce vyvarovat.

Když není dlužník schopen své závazky uhradit, má věřitel na exekuční řízení plné právo. Nalézací řízení vychází ze zmíněného exekučního titulu a vedení exekuce. V této fázi probíhá doručování písemností dlužníkovi skrze exekutora. Exekuce a prodej nemovitosti jsou tak dlužníkovi oznámeny.

Když dlužník neví, že je proti jeho osobě exekuce řízena, často se odvolává na chybu soudů a soudních exekutorských subjektů. Chyba však pramení u samotné zadlužené osoby. Písemnosti jsou odesílány na adresu, která je zapsána v Centrální evidenci obyvatel. Tam je evidována adresa, která je uváděna v občanském průkazu.

Trvalý pobyt si se stěhováním část osob nezmění. Doručování je následně neúspěšné a písemnosti se po uplynutí 10 dnů od nevyzvednutí považují za doručené. Pokud by dlužník odmítl převzít doručovaný dokument, automaticky se považuje za doručený.

Zabavené domy na prodej s exekučním příkazem

Exekuce nemovitosti může probíhat dvěma způsoby. Ani jeden není pro majitele domu či bytu příjemný, ovšem exekutorské zástavní právo je zpravidla méně závažné. V tomto případě totiž ještě nedochází k prodeji nemovitosti, nýbrž pouze k jejímu zajištění jako zástavy pro případné uhrazení dluhu.

Mezi hlavní způsoby postižení nemovitosti v exekuci patří:

• exekutorské zástavní právo
• exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

Exekučně zabavené domy na prodej jsou výsledkem vydání exekučního příkazu prodejem nemovitosti. Cílem je zpeněžit majetek v dražbě, která je veřejná. Ze získaných financí je následně pohledávka věřitele uspokojena a dojde k jejímu splacení. Vyvolávací cenu stanovuje soudní znalec na základě odhadu hodnoty nemovitosti.

Ani při nařízení prodeje však není situace bezvýchodná. Pokud dlužník uhradí svůj dluh včetně souvisejících nákladů ještě před zahájením dražby, může prodeji nemovitosti zabránit. Naproti tomu exekutorské zástavní právo znamená pouze zajištění nemovitosti a samo o sobě nevede k jejímu okamžitému prodeji.

Domy v exekuci na prodej přinášejí riziko pro investory

V případě zástavního práva jsou nemovitosti v exekuci ponechány dlužníkům. Nedochází k příkazu k prodeji a následnému zpeněžení. Dopady na dlužníky jsou však takové, že vedením exekuce na majetek je veškerý dlužníkův majetek postižen. V listu vlastnictví na katastru nemovitostí je informace zaevidována.

Poznámka je důležitá pro ty osoby, které by o nemovitost mohli mít zájem a přemýšleli nad její koupí. Domy v exekuci na prodej mohou představovat zajímavou příležitost pro investory, kteří hledají nemovitost za výhodnější cenu. Koupě nemovitých věcí v dražbě obecně roste na oblibě. Představuje totiž levnější alternativu, jak získat dům.

Je však důležité počítat s tím, že koupě nemovitosti v exekuci může přinášet i určitá rizika a komplikace. Přestože bývá její cena často nižší, samotný proces koupě není jednodušší než běžný prodej. Zájemce musí dodržet pravidla exekuční dražby, která stanovuje zákon, a předem si důkladně ověřit právní i faktický stav nemovitosti. Proto je vhodné věnovat celé transakci stejnou pozornost jako při standardní koupi domu nebo bytu.

Pokud se zájemce zaměřuje na domy v exekuci na prodej, měl by si před účastí v dražbě důkladně prověřit právní stav nemovitosti a případná omezení zapsaná v katastru nemovitostí.

Domy v exekuci s prodejem ve formě nájmu

Dlužník může využít způsobu, který mu dopomůže se splacením závazků a zároveň nepřijde o střechu nad hlavou. Domy v exekuci s prodejem jsou tak díky pomoci od řady finančních institucí výhodnou nabídkou k řešení situace, která nastala. Jedná se o prodej domu formou nájmu.

Tento způsob umožňuje vyřešit dluhy, aniž by člověk musel opustit své bydlení. Nemovitost se sice prodá, avšak původní majitel v ní může zůstat dál bydlet. Funguje to tak, že po prodeji začne platit nájem. Realitní služba dané instituce zajistí prodej nemovitosti a z bývalého vlastníka se stane nájemník.

Dluhy jsou za něj z odkupu splaceny a po zlepšení finanční situace může být nemovitost odkoupena zpět. Řada poskytovatelů této služby je nebankovního charakteru, která vyhoví i rizikovým subjektům.

Koupě a prodej domu v exekuci

U koupě domu v exekuci jsou zákonné povinnosti, které nelze nijak obejít. Dražba je řízena a koordinována Ministerstvem pro místní rozvoj ČR. Dohlíží na samotného dražebníka a kontroluje průběh. Pokud by si kupec domu zvolil cestu přes realitní kancelář, dohled by u koupě neměl.

Dalším faktorem, který odlišuje klasický prodej od koupě domu v exekuci, je pojištění pro případné škody. Pokud se budoucí investor zaměřuje na portály, nabízející prodej domů v exekuci, měl by chtít co nejvíce informací. Omezení vlastnického práva dokáže popřípadě i sám dohledat na stránkách ČÚZK.

Koupě domu v exekuci obsahuje informace, které jsou již exekučně zahájené. Ty, které ještě nejsou, nelze dohledat. Právě proto je komunikace velmi důležitá a výpis soudních řízení na zahájené exekuce by mohl být řešením v případě podezření. O tu může požádat jedině prodejce nebo zplnomocněná osoba s úředním ověřením.

Prodej domu v exekuci je zahájen především kvůli tomu, aby dlužník získal finanční prostředky. Z nich následně musí uhradit své dluhy.

Prodej rodinných domů v exekuci dražbou

Dražba je způsob, kterým dojde ke zpeněžení dané věci. Prodej rodinných domů v exekuci je tak zprostředkován neurčitým zájemcům o nemovitost. Vyhraje ten, kdo nabídne nejvyšší částku. Z těchto financí je uspokojena poptávka vůči dlužníkovi.

Podmínky dražby jsou sepsány v dražební vyhlášce. Dokument je vydán soudním exekutorem a obsahuje čas, místo dražby, samotný předmět, cenu a další náležitosti, které dražební úkony evidují. Prodej rodinných domů v exekuci vyhraje vydražitel. Jedná se o toho dražitele, který nabídl nejvyšší částku.

Exekučně zabavené byty na prodej

Stejně tak jako u domů, i byty mohou být v exekuci. Exekučně zabavené byty na prodej se liší od standardní koupě. Jedná se o obdobné úskalí u nemovité věci. I zde je možný zpětný leasing nemovitosti.

Pokud dlužník využije těchto služeb, nenastane mu povinnost odstěhovat se. Prodej ve formě nájmu lze sjednat online. Dlužník tak nemusí vyhledávat kamenné pobočky a nikam dojíždět.

Opuštěné domy na prodej vs. ruiny na prodej

Ruina na prodej není synonymem pro exekuční doby. Opuštěné domy na prodej mají společné pouze to, že za nemovitost může být požadována nižší částka. I přesto se jedná o ruiny na prodej, které jsou svým stářím či technických stavem odkázané k demolici. Jedná se o jeden z požadavků, který je znán již při koupi.

Opuštěné domy na prodej nemusí nutně znamenat likvidaci. Může se jednat i o nemovitost, která je před rekonstrukcí. Nosné stěny splňují požadavky a nejedná se o pouhé zbytky z původních budov.

Domy v insolvenci na prodej

Ve vyhledávání se můžou často objevovat i domy v insolvenci na prodej. V zásadě se jedná o nemovitosti, které jsou během oddlužení prodávané skrze správce insolvence. Osoba v insolvenci má zahájeno oddlužení. Soud určuje, co z jeho majetkových věcí bude k insolvenčnímu řízení využito.

Až po schválení oddlužení vzniká osobě možnost svoji nemovitost sám prodat. Jedná se o případ, kdy předmětem zajištění nebyla nemovitá věc.

Pokud se dlužník dostane do těchto exekučních problémů, cesta řešení může vést přes prodej formou nájmu, která dokáže uhradit vzniklé dluhy s jistotou pokračujícího bydlení.

FAQ – nejčastěji kladené dotazy