Prodej nemovitosti v exekuci – jaké jsou možnosti mimo dražbu

Vlastnit svůj dům či byt a mít finanční problémy se solventností může vést až k exekučnímu řízení. Prodej nemovitosti v exekuci s sebou přináší možnosti pro dlužníka. Dražba je jen jednou z nich. Jaké jsou způsoby prodeje u exekuce nemovitosti? Co hrozí kupci nemovitosti v exekuci?

Exekuce nemovitosti a její prodej je velký zásah do životů vlastníků. Bezpochyby je to jeden z nejnáročnějších exekučních příkazů. Dlužník však může využít prodej domu formou nájmu. Může tak splatit své závazky a přitom stále bydlet pod jeho dosavadní střechou.

Právní rámec exekuce prodejem nemovitosti

Exekuce prodejem nemovitosti je jedním ze zákonných způsobů provedení exekuce podle exekučního řádu (zákon č. 120/2001 Sb.). Exekutor může k tomuto způsobu přistoupit, pokud méně invazivní způsoby (srážky ze mzdy, přikázání pohledávky apod.) nepostačují k uspokojení pohledávky věřitele, případně s výslovným souhlasem povinného jako prvotní způsob.

V případě obydlí dlužníka platí zvláštní ochrana – nemovitost, v níž má dlužník trvalé bydliště, lze v exekuci prodat až od určité výše dluhu, standardně nad 100 000 Kč (bez příslušenství) s výjimkami například u výživného či náhrady škody na zdraví.

Je možný prodej nemovitosti v exekuci mimo dražbu?

V českém exekučním právu platí zásada tzv. generálního inhibitoria – jakmile je dlužníkovi doručeno vyrozumění o zahájení exekuce, nesmí nakládat se svým majetkem (tj. prodávat, darovat, zatěžovat), s výjimkou běžné správy a zajištění životních potřeb. To platí i pro nemovitosti.

Prodej nemovitosti v exekuci mimo dražbu nepředstavuje zvláštní samostatný způsob exekuce, nýbrž spíše specifický režim vynětí majetku z účinků inhibitoria, kdy je exekutorovi a věřitelům předložena lepší nabídka na zpeněžení než v dražbě.

V odborné i praktické rovině se hovoří o „prodeji z volné ruky“, kdy je koupě dohodnuta předem a nemovitost se prodává standardní kupní smlouvou, avšak za účasti exekutora.

Typický postup prodeje nemovitosti mimo dražbu

V praxi bývá postup následující:

1. Dlužník a kupující zajistí aktuální list vlastnictví z katastru, výpis z Centrální evidence exekucí, případně informace od exekutorů a z insolvenčního rejstříku.
2. Dlužník si najde kupce a domluví se na kupní ceně. Exekutor ověří, že cena dává ekonomický smysl a nepoškozuje věřitele (např. za využití znaleckého posudku nebo odhadu tržní ceny).
3. Dlužník (často prostřednictvím právního zástupce) požádá exekutora o souhlas s prodejem z volné ruky a předloží návrh kupní smlouvy a strukturu vypořádání kupní ceny.
4. Exekutor obesílá oprávněného a přihlášené věřitele, případně další dotčené subjekty (zástavní věřitele apod.), aby se vyjádřili k navrženému prodeji.
5. Kupující uzavře kupní smlouvu a kupní cenu složí do advokátní či notářské úschovy nebo přímo na účet exekutora, dle dohody a pokynů exekutora.
6. Po splnění podmínek exekutor vydá souhlasné stanovisko a je podán návrh na vklad vlastnického práva kupujícího a současně návrh na výmaz exekucí a dalších omezení.
7. Exekutor provede rozvrh vymoženého plnění mezi věřitele obdobně jako u dražby.

Podmínky pro prodej z volné ruky

Exekuční řád i judikatura vyžadují pro prodej z volné ruky splnění minimálně těchto podmínek:

• písemný souhlas soudního exekutora,
• souhlas oprávněného (věřitele) a všech přihlášených věřitelů,
• majetková hodnota (nemovitost) nesmí být současně postižena jinou exekucí,
• kupní cena musí být přiměřená a schopná uspokojit alespoň rozhodující část pohledávek.

V praxi exekutor posuzuje konkrétní nabídku, často vyžaduje znalecký posudek, porovnání s tržní cenou a smluvní dokumentaci, aby bylo zřejmé, že nedochází ke zkracování věřitelů.

Role dlužníka

Dlužník, který chce nemovitost v exekuci prodat mimo dražbu, má zpravidla možnost sám najít kupce a předložit exekutorovi návrh kupní smlouvy a kupní ceny. Exekutor pak zhodnotí, zda navržený prodej je pro věřitele výhodnější nebo alespoň rovnocenný ve srovnání s očekávaným výsledkem dražby.

Hlavní výhodou pro dlužníka je, že při úspěšném prodeji z volné ruky lze často dosáhnout vyšší ceny než v dražbě, kde vyvolávací cena začíná na dvou třetinách odhadu a v dalších kolech může padat až k cca 25 % obvyklé ceny. Díky tomu lze uhradit větší části dluhu, někdy je možné i úplné splacení.

Další výhodou je také skutečnost, že kupující má větší prostor domluvit si podmínky (termín vyklizení, případný krátkodobý nájem atd.) než v čistě formální dražbě.

Zadlužená nebo exekučně zasažená osoba se může vypořádat s nedostatkem peněz ke splacení dluhů díky zpětnému leasingu nemovitostí. Výkupem nemovitosti lze vyřešit dluhové závazky klienta a vyhnout se exekučním nařízením. Více informací lze najít například na AAApenize.cz

Role kupujícího

Pro kupujícího představuje přímá koupě nemovitosti v exekuci určitá rizika, zejména pokud by se pokoušel nemovitost koupit bez účasti exekutora – takový převod by byl zpravidla neplatný.

Kupující by měl před podpisem smluv zjistit celkovou výši dluhů a exekucí (výpis z katastru, Centrální evidence exekucí, insolvenční rejstřík) a nastavit kupní cenu i platební tok tak, aby byly všechny známé exekuce uhrazeny, ideálně prostřednictvím advokátní úschovy.

Kde hledat nemovitosti v exekuci na prodej?

Nemovitosti v exekuci (hlavně ty, které půjdou do dražby) lze najít především na oficiálním Portálu dražeb Exekutorské komory, v katastru nemovitostí a na dražebních a realitních portálech.

Oficiální zdroje

• Portál dražeb Exekutorské komory ČR – centrální oficiální portál, kde exekutoři vyvěšují exekuční dražby nemovitostí i movitých věcí; lze filtrovat podle kraje, typu (byt, dům, pozemek) i data.
• Katastr nemovitostí (nahlizenidokn.cuzk.cz) – u konkrétní nemovitosti v části C jsou poznámky o exekuci; to je vhodné spíš na ověření konkrétního domu/bytu, ne na „procházení nabídky“.

Specializované dražební portály

Tyto portály shromažďují exekuční i jiné (např. insolvenční) dražby nemovitostí:

• E-drazby.cz, kde je velké množství exekučních i dobrovolných dražeb po celé ČR.
• Drazba-nemovitosti.com funguje jako katalog nemovitostí k prodeji v exekuční dražbě.

U těchto portálů je dobré si vždy zkontrolovat, zda jde skutečně o exekuční či soudní dražbu a kdo ji organizuje (exekutor, soud, insolvenční správce).

Realitní portály a běžná inzerce

Na klasických realitních serverech (Sreality, Reality.iDNES, UlovDomov apod.) lze občas najít inzeráty typu „v exekuci na prodej“ nebo „vhodné k vyplacení exekucí“, avšak neexistuje jednotný oficiální filtr „exekuce“ – je potřeba hledat informaci přímo v textu inzerátu.

Někteří realitní makléři se na prodej nemovitosti v exekuci přímo specializují a mají je v nabídce (často je v článcích uváděno, že mohou zprostředkovat koupi či prodej nemovitosti v exekuci).

Na co si dát pozor u domů v exekuci na prodej?

Největší rizika u domů v exekuci na prodej jsou skryté dluhy, neplatný nebo špatně nastavený převod, podceněný technický stav a složitější financování – čím „levnější“ nemovitost, tím obvykle vyšší riziko. Většinu z toho lze však dost zmírnit důkladnou právní prověrkou.

Co prověřit v katastru a u exekutorů

• V listu vlastnictví prověřit všechny zástavy, exekuce, věcná břemena a další poznámky – u domu v exekuci se často objevuje více různých zástavních práv a exekučních zápisů.
• Sledovat, zda je na nemovitosti jen zástavní právo, nebo už exekuční příkaz k prodeji, což znamená, že exekutor aktivně směřuje k dražbě a čas na manévrování se krátí.
• Před podpisem smluv se spojit s exekutory a věřiteli, ověřit aktuální výši dluhů (rostou o úroky a náklady exekuce) a získat jasný souhlas s navrženým řešením / prodejem

Financování a procesní úskalí

• Koupě nemovitosti v exekuci je administrativně náročnější – je potřeba koordinovat banku, exekutory, někdy více věřitelů a hlídat termíny, aby peníze došly včas a správně.
• Obecně platí, že právní a administrativní práce je u takového obchodu výrazně větší, proto dává smysl mít advokáta, který se specializuje na reality a exekuce.

Technický stav a skryté závady

U starších domů v exekuci na prodej bývá horší technický stav – opotřebení konstrukcí, staré rozvody, vlhkost, zatékání apod.; je rozumné vzít si na prohlídku technika. U exekučních prodejů bývá prostor pro „reklamace“ minimální, takže je důležité před koupí počítat s rezervou na případné opravy.

Na co si dát pozor u bytů v exekuci na prodej?

U bytů v exekuci na prodej jsou navíc oproti domům kritická hlavně práva nájemníků, věcná břemena (např. dožití) a reálný technický stav bytu, který někdy téměř nejde předem ověřit.

Nájemníci, vyklizení a věcná břemena

Byt může být stále obývaný původním vlastníkem nebo nájemníkem – po koupi musí člověk řešit vyklizení nebo pokračování nájemního vztahu. Zvlášť nebezpečná jsou věcná břemena a práva třetích osob – některá dražbou zaniknou, jiná (např. právo dožití) na kupujícího přejdou a mohou byt prakticky zablokovat.

U bytů v exekuci na prodej je dobré rovněž prověřit, zda k nim nejsou vedené spory, neplacené nájmy nebo další závazky vůči společenství vlastníků (dluhy na fondu oprav apod.).

Splácení exekuce

Dozvědět se o vedení exekuce na svoji osobu je velmi nepříjemné a často se o tom řada dlužníků dozví až pozdě. A to právě blokací nějakého z jejích vlastních majetků. Splacení exekuce začíná splátkou dluhu. Částku je nutno uhradit nejpozději do 30 dnů od přijetí výzvy.

Platba dluhu může být skrze poštovní poukázku, bankovní účet, nebo v hotovosti. V případě nesouhlasu má dlužník právo podat návrh na odklad nebo zastavení exekuce. Pokud nesplatí dluh, ani nepodá žádost, dojde k dalšímu případu splacení exekuce.

Exekuční řízení je často vedeno srážkou ze mzdy. Exekuce na plat a následné splácení exekuce probíhá strháváním částky, která je vypočítána ze zákona. To je vedeno stranou zaměstnavatele. Všechny možnosti jsou sepsány v exekučním řádu, dle kterého se legislativa této problematiky řídí.

Pokud dlužník požaduje zrušení exekučního příkazu, může mu být dokonce i vyhověno. V tom případě musí pohledávku splácet sám, dle jasné sumy, která mu je sdělena exekutorským úřadem. Vedle srážky z příjmů může být dlužníkovi zablokován účet, nebo nařízen prodej movitých věcí.